En esta entrada vamos a analizar los puntos que encarecen o abaratan el coste de una vivienda, planteando las posibilidades de reducir el precio hasta que la construcción sea asequible.
En principio existen tres puntos claves a analizar: el terreno, el sistema constructivo, y los materiales a emplear. Es importante darse cuenta que los dos últimos puntos suelen estar ligados.
El terreno puede representar entre el 30% y el 40% del presupuesto final. Depende en gran medida del lugar donde se quiera construir, los servicios de que se disponga, orientaciones, necesidades del constructor...
Es importante elegir la zona y hacer un barrido de mercado, comparando las características, precios y posibilidades de cada terreno. En todo caso una vez tengamos las ideas claras deberemos ir al ayuntamiento a informarnos de las posibilidades (altura, superficie edificable, retranqueos, etc.)Y las cargas que pueda tener.
Al precio del solar debemos sumar los impuestos de la compra. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), entre el 7% y el 9%, dependiendo de la Comunidad Autónoma y siempre y cuando el vendedor sea un particular. Sin olvidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Una vez que tenemos nuestro terreno, podemos actuar de dos maneras: Autopromoción, o contrata de empresa constructora. La construcción de la vivienda suele conllevar el 40% del costo total, dependiendo de las calidades de materiales.
En ambos casos es interesante contar con un arquitecto técnico, o aparejador. Será nuestra mano de confianza para mediar con los proveedores, y para guiarnos en los sistemas constructivos.
En caso de optar por la auto construcción, repasando los precios de las empresas de venta de material es posible reducir costes, igualmente conociendo "marcas blancas" de productos que den los servicios necesarios a un precio asequible. Por otro lado, que esta persona nos guié en la empresa de construir nuestra casa nos puede ayudar a ahorrar tiempo y dinero, aconsejándonos para evitar patologías futuras y metodologías de reducción de gastos y desperdicios.
En el caso de contratar con una empresa constructora, de la misma manera, lo ideal es contar con un aparejador que nos guíe. Es normal que no conozcamos los materiales, los costes de los mismos o que no sepamos las calidades que hemos contratado en un presupuesto de ejecución. El técnico será el encargado de revisar los presupuestos, controlar las calidades y mediciones y acompañarnos a las reuniones con la empresa constructora. Será nuestra voz, y nuestra conciencia técnica en el transcurso de la obra.
El 20% restante, del costo final, se traduce en remates que no se habían contado en el presupuesto inicial, beneficios del constructor, impuestos, gastos de hipoteca, y pequeños gastos de maquinaria y elementos auxiliares, que no se pueden repercutir en las partidas.
Es importante que este 20% se reduzca. Si la dirección facultativa es suficiente mente seria, el proyecto inicial englobara los gastos descolgados de la construcción. Además se contamos con un técnico que nos respalde, podremos mediar con la constructora para incluir los remates en el precio cerrado de construcción. Con eso lograremos reducir el porcentaje a un 10% - 5%.
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